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全员培训之前期物业管理
发布日期:2013-06-30      浏览次数:2591次      标签:深圳市物业管理学会 深圳物业管理 深圳物业服务 物业服务 物业管理 物业 物业咨询


前期物业管理

一、前期物业管理的涵义

       前期物业管理,是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。

       前期物业管理的必要性:

     (一)民事法律关系主体资格的需要

     (二)物业管理不可间断性的需要

       前期物业管理的责任人是该物业的开发商。前期物业管理合同的有效期一般与政府要求房地产开发企业对物业的保修期限相一致。前期物业管理合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订物业管理合同生效时终止。


二、前期物业管理中权利主体的相互关系

       前期物业管理阶段,形成了开发企业,受托的物业管理企业以及业主三个权利主体共存的法律关系,开发企业与物业管理企业达成的前期物业管理委托合同须向行业主管部门备案。

       开发商与业主:买卖关系

       开发商与物业公司:合同聘用关系

       物业公司与业主:服务与被服务关系

       买受人如果拒绝接受拟定的前期管理合同也就意味着物业买卖无法成交,这是对开发企业和物业管理企业最有效的制约。反之,业主一旦接受了这份合同的规定内容,也就必须在前期物业管理阶段服从物业管理企业依法依约进行的管理。


三、前期物业管理与早期介入的区别

      (一)早期介入的物业管理企业不一定与开发企业确定管理合同委托关系,而前期物业管理必须有委托关系,管理者已依法拥有该物业管理经营权;

      (二)早期介入一般还未确定物业与业主等具体管理对象,而前期物业管理必须有明确的管理对象;

      (三)在早期介入工作中,物业管理企业只是起补助作用,而在前期物业管理中,该物业管理企业起主导作用。


四、前期物业管理的主要内容

     (一)管理机构的设立与人员的培训:机构的设置应根据委托物业的用途、面积、管理深度、管理方式等确定;人员的配备除考虑管理人员的选派外,还要考虑操作层(维修养护、保安、清洁、绿化等人员)的招聘。依据职责分别进行培训。

     (二)规章制度的制定:必要的规章制度:管理机构的职责范围;各类人员的岗位责任制;物业各区域内管理规定;用户(住户)手册等。

     (三)物业的验收也接管:物业的验收是依据国家建设部及省市有关工程验收的技术规范与质量标准对已建成的物业进行检验,它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的有个重要环节。物业接管是房地产开发商企业向接受委托的物业管理公司移交物业的过程,移交应办理书面移交手续。开发企业还应向管理单位移交整套图纸资料,以方便今后的物业管理和维修养护。在物业保修期间,接受委托的物业管理公司还应与房地产开发企业签订保修实施合同明确保修项目、内容、进度、原则、责任与方式。

     (四)进户管理:进户,是指业主、使用人正式进驻使用物业,俗称“入伙”。商品房购买房业主或承租使用人的进户程序一般为:

       1、发入伙通知书:在物业正式使用条件全部具备后向业主或使用人发出书面通知书。

       2、带业主或使用人实地验收物业,着重勘验:

      (1)房建质量;

      (2)设备质量,运转情况;

      (3)房型、装修、设施配套等是否与合同相符;

      (4)外部环境状况及影响。

       3、约定代为装修、添置或更换自用设备或设施等事宜各种代办事宜

       4、签订《物业使用公约》:主要内容包括:在分清自用与公用部位、设备、设施的前提下确定双方享有的权利和应尽的义务,物业正常使用的行为为规范及相应的违约责任。

       5、要求业主或使用人如实填写登记卡:内容包括:业主和使用人的名称、通信联络方式、所占用物业的编号、设备设施及泊车位分配等内容。属于非居住性质的物业还需登记营业执照、经营范围、职工人数、出行、用餐等相关情况,便于物业管理与服务。

       6、向业主或使用人发放《用户手册》:使他们了解物业概括,各种管理制度,如车辆停放管理,装修搬迁管理,物业保修的责任范围、标准、期限等等方面的规定,以及楼层权力归属、公用设施设备的合理使用等,以便正确把握自己的行为。

       7、预收物业管理费和租金:物业管理公司根据有关规定,向业主和使用人预收物业管理费或租金。

       8、向业主和使用人提供办事指引:即向业主、使用人全面介绍物业管理区域和社区相关部门的办事指南,使他们能及时办理相关手续。

       9、业主、使用人签约领匙,完成进户程序

     (五)装修搬迁管理:为了搞好装修搬迁管理,必须做好以下几点工作:

       1、大力宣传装修规定

        规定主要包括以下几个方面:

     (1)装修不得损坏房屋承重结构,破坏建筑物外墙面貌;

     (2)不得擅自占用公用部位、移动或损坏公用设施和设备;

     (3)不得排放有毒、有害物质和噪声超标;

     (4)不得随地乱扔建筑垃圾;

     (5)遵守用火用电规定,履行防火职责;

     (6)因装修而造成他人或公用部位、设备或设施损坏的,责任人负责修复或赔偿。

       2、加强装修监督管理:审核装修设计图纸,派人巡视施工现场,发现违约行为及时劝阻并督促其改正。

       3、积极参与室内装修

       4、合理安排搬迁时间

     (六)档案资料的建立

       档案资料包括两种:业主或使用人的资料和物业资料。

       业主或使用人资料:业主使用人姓名、进户人员情况、联系电话或地址、各项费用的缴交情况、房屋的装修等情况。

物业资料:主要包括物业的各种设计和竣工图纸,位置、编号等。

       档案资料的建立主要应抓收集、整理、归档、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整。整理的重点是去伪存真,留下物业管理有用的资料。归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学的分类与保存。


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