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全员培训之物业管理企业的权利和义务
发布日期:2013-06-30      浏览次数:2009次      标签:深圳市物业管理学会 深圳物业管理 深圳物业服务 物业服务 物业管理 物业 物业咨询

物业管理企业的权利和义务

    

      (一)物业管理企业权利以及权利来源

      建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》指出,物业管理公司的权利是:

      (1)物业管理企业应当根据有关法规,结合实际情况,制定小区管理办法;

      (2)依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理;

      (3)依照物业管理合同和有关规定收取管理费用;

      (4)有权制止违反规章制度的行为;

      (5)有权要求管委会协助管理;

      (6)有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务;

      (7)可以实行多种经营,以其收益补充小区管理经费。

  

      这些权利的得到首先必须贯彻合法的原则,要依法取得,即权利主体、权利内容要符合 法律和行政法规的规定。只有符合法律和行政法规的规定,物业管理企业的权利才能受到法律的保护。如果不符合法律和行政法规的规定,物业管理企业不仅不能达到预想的管理效果 ,反而可能造成其管理行为产生的后果无效。

 

      物业管理企业在实施管理时,必须制定小区或大厦等管理办法,这些办法不能与法律法 规和行政规章相悖,而是要在法律的范畴之内制定。如:哪些是物业使用的禁止行为,对限制性行为产生后果怎样处理;业主或使用人如果要改变住宅使用性质,如何对待;业主要进 行装修有哪些注意事项;对消防设备的管理平时如何保持良好状态;各小区内各种公共设施和管线怎样管理,小区车辆停放、绿化管理等,都要依照相关法规制定管理条文。小区的治 安管理也一定要纳入社会治安总的范畴,要执行行政部门颁布的治安管理条例和规章。

 

      其次,物业管理公企业管理权利来之于合同。这里有三个方面:

      (1)物业管理服务合同。合同签订双方业主委员会和物业管理企业是平等的民事主体, 是委托和被委托的关系。合同明确了物业管理服务的事项、权限、标准费用、期限和违约责任等,在管理服务的权限之内就是物业管理企业的服务范围。即委托后,才进行管理;不委 托,不能超越权限。如果超越管理权限,事后要得到业主委员会的追认。物业管理公司行使委托之外的职权,业主委员会如不予认可,则由物业管理公司自己承担责任。例如,如果没 有委托代办产权证、代办装煤气和电话等合同,物业管理公司自行其是,业主们可以予以否决,不支付费用;

      (2)对物业使用中的各种禁止行为,物业管理企业要与业主有书面约定,或用"公约" "合约""办法"等这些约定、协议来得到业主的认可,并在协议中双方约定违约的责 任。这样物业管理公司才能有效进行制止违章行为,使得行使制止违章的行为有效,并具有追究对方违章的权限;

      (3)关于聘请专业公司如保安公司、绿化公司,情况也是这样,一定要通过签订转委托 合同,把业主委托的权限转委托给这些专业公司,并且事先要得到业主委员会的同意。

 

      (二)物业管理企业的主要义务

      《城市新建住宅小区管理办法》指出,物业管理企业的义务是:

      (1)履行物业管理合同,依法经营;

      (2)接受管委会和住宅小区内居民的监督;

      (3)重大的管理措施应当交管委会审议,并经管委会认可;

      (4)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指 导。

      物业管理企业的义务,首先是履行合同,对合同规定的事项要全面履行:

      (1)管理服务合同一经签订,受国家法律保护,合同义务受国家法律监督。如果物业管 理企业不全面履行合同,要承担相应的违约责任。

      (2)不得擅自变更和解除管理服务合同,双方必须信守合同。如果发生新的情况,要经 双方协议重新达成新的合同。任何一方当时人都不得擅自变更或解除合同,也不允许单方拒绝履行或者变更已经订立的管理服务合同;

      (3)依法解决管理服务合同中的纠纷。一种是通过协议解决纠纷,一种是通过有关主管 部门的调解解决,也可以向人民法院起诉。


      其次,服从政府部门房地产等有关行政主管部门的监督,接受物业管理相关部门的指导 和监督,这又是物业管理企业的另一条重要义务: 

      (1)首先要接受工商管理。工商行政机关依法确定各类企业和个体工商业的合法地位, 监督管理或参与管理市场上的各种经济活动,检查处理经济违法违章行为,保护合法经营,取缔非法经营,维护正常的市场秩序,保证社会主义市场经济的健康发展。物业管理公司要 依法登记成立,经营范围要明确,以营业执照为准。与业主委员会订立管理服务合同要对照经济合同订立的条件:双方当事人是否具有主体资格;合同内容是否合法;是否损害国家利 益、社会公共利益或第三者利益;是否超越企业经营范围;双方当事人意思是否表示真实;订立合同是否符合法定程序。根据规定,物业管理服务合同应到房地产主管部门备案。另外 ,物业管理公司在经营活动中使用商标、广告等,也要服从行政部门的管理;

      (2)接受行业行政主管部门和政府有关行政主管理部门的行政管理。这主要是要接受资 质核准登记管理,对物业管理行为的管理,对违反物业管理有关规定进行行政处罚,社区管理规定等;

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